Le droit de l'immobilier a connu ces dernières années une évolution considérable dans le sens de la protection de l'acquéreur que l'on peut qualifier désormais de "consommateur immobilier".

Recherche du plomb, de l'amiante, des termites, loi Carrez (sur le mesurage), loi SRU, autant de garanties et de diagnostics immobilier apportés à l'acquéreur, autant de notions dont un vendeur doit avoir connaissance avant de mettre son bien immobilier en vente en toute sécurité.
 

Cadre juridique :
La loi n° 2003-8 du 3 janvier 2003, la loi ENL (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006 (modifiant les articles L 134-6 à 9 du code de la construction et de l'habitation), les décrets du 14 septembre 2006 puis du 21 décembre 2006 et enfin l'arrêté du 6 avril 2007, tous concernant le diagnostic immobilier gaz, ont permis l'instauration d'un référentiel de contrôle pour toute installation intérieure au gaz naturel.

Les biens immobiliers concernés :
Depuis le 1er novembre 2006 le vendeur d’un bien immobilier équipé d’une installation de gaz datant de plus de 15 ans devra, lors de la transaction du logement (maison, appartement, studio, etc.), fournir un diagnostic immobilier spécifique : le diagnostic gaz. Toutefois, dans le cas d'une copropriété, seules les parties privatives sont concernées par ce certificat de conformité. Le logement (maison ou appartement) de personnes en situation précaire devra également être soumis à un diagnostic gaz assurant la sécurité des propriétaires. Ces derniers pourront néanmoins bénéficier d'aides quant à la mise en conformité de leur habitation.

Méthodologie :
Le diagnostic gaz doit être réalisé par un professionnel, un diagnostiqueur qui portera son attention sur la vérification des équipements fixes d’alimentation en gaz naturel (chaudière, radiateurs, etc.), l’état des tuyauteries et accessoires de raccordement, le contrôle des appareils de production d’eau chaude sanitaire, l’évaluation des systèmes de ventilation et d’aération du bien immobilier. Le diagnostic ne devra pas être daté de plus de 3 ans au moment de la vente.


Cadre juridique :
Loi du 30/07/2003, art. L125-5 et R125-23 à 27 du Code de l'Environnement

Les biens immobiliers concernés :
Aux termes des articles L. 125-5 et R. 125-23 à 27 du code de l'environnement, les acquéreurs ou locataires de bien immobilier, de toute nature, doivent être informés par le vendeur ou le bailleur, qu'il s'agisse ou non d'un professionnel de l'immobilier, de l'existence des risques naturels et technologiques auxquels ce bien immobilier est exposé. Le vendeur ou le bailleur doit mettre le diagnostic des risques en annexe de tout type de contrat de location ou de vente d’un logement qu’il soit ou non bâti.

Méthodologie :
Un professionnel réalisera ce diagnostic au maximum six mois avant la date de conclusion de tout type de contrat de location ou de vente. Ce diagnostic sera valable durant toute la totalité de la durée du contrat et de son éventuelle reconduction.


Cadre juridique:
Le décret d’application du 22 avril 2008, paru dans le Journal Officiel du 24 avril dernier, prévoit la mise en place du diagnostic électrique obligatoire dès le 1er janvier 2009.

Les biens immobiliers concernés :
Ce nouveau diagnostic électrique concerne tous les biens immobiliers disposant d’une installation électrique datant de plus de quinze ans.

Méthodologie :
Ce certificat de conformité devra être joint à toute nouvelle promesse ou acte de vente et devra être établi par un professionnel. Le diagnostic électrique disposera d'une durée de validité de 3 ans. Ce dernier est chargé de vérifier le bon état des systèmes de sécurité :

• Appareil général de commande et de protection,
• Présence sur chaque circuit d'une protection contre les surintensités adaptées à la section des conducteurs,
• Dispositif différentiel de sensibilité appropriée aux conditions de mise à la terre,
• Installation électrique adaptée aux conditions particulières des locaux contenant une baignoire ou une douche.

Le diagnostic de performance énergétique doit être réalisé par des professionnels, il permet d’identifier les consommations prévisionnelles d’énergie des logements et des bâtiments mis en vente ou loués. La réalisation de ces diagnostics est obligatoire dès la mise en vente de chaque logement ou bâtiment en France métropolitaine depuis le 1er novembre 2006 mais aussi lors de la signature d’un contrat de location depuis le 1er juillet 2007.

Cadre juridique :
Décret 1114 du 5 septembre 2006 relatif aux diagnostics immobiliers et modifiant le code de la construction et de l'habitation et le code de la santé publique (J.O. du 07.09.2006)
Les biens immobiliers concernés :
Tout bâtiment mis en vente ou en location en France métropolitaine (sauf exceptions).

Méthodologie :
Le diagnostic de performance énergétique est réalisé par un professionnel qui effectue une estimation chiffrée en euros pour connaître la consommation d’énergie et mesurer l’impact de ces consommations sur l’effet de serre. Le diagnostic oriente également le propriétaire, le futur acquéreur ou locataire sur les mesures et les travaux à effectuer pour faire des économies d’énergie.


Protection de la population contre les risques sanitaires liés à une exposition à l'amiante dans les immeubles bâtis.

Cadre juridique :
Décret n° 96-97 du 7 février 1996, modifié par décret n° 97-855 du 12 septembre 1997.

Les biens immobiliers concernés :
Tous les immeubles bâtis à la seule exception des immeubles à usage d'habitation comportant un seul logement.

Champs d'application :
Flocage (immeubles construits avant le 1er janvier 1980).
Calorifugeage (immeubles construits avant le 29 juillet 1996).
Faux plafond (immeubles construits avant le 1er juillet 1997).

Méthodologie :
Attestation de l'absence ou de la présence de flocage, calorifugeage et de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux.
En cas de présence d'amiante, le contrôleur vérifie l'état de conservation des matériaux et établit une grille d'évaluation.
Le résultat de cette grille entraînera, selon les cas, un contrôle périodique des matériaux, une surveillance du niveau d'empoussièrement ou des travaux appropriés.


L'extension récente et la gravité du phénomène " termite " ont contraint le législateur à prendre des mesures de nature à informer et à protéger les acquéreurs et les propriétaires d'immeubles face à ce risque.

Cadre juridique :
Loi n° 99-471 du 18 juin 1999.
Décret n° 2000-613 du 3 juillet 2000.
Arrêté du 10 août 2000 fixant le modèle d'état parasitaire.

Les biens immobiliers concernés :
Tout type d'immeuble situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être à court terme.
Ces zones sont délimitées par un arrêté préfectoral dont l'existence est portée à la connaissance du public dans des conditions très précises.
En cas de vente d'un bien immobilier situé dans une zone contaminée ou susceptible de l'être, un état parasitaire, datant de moins de trois mois, doit être annexé.

Méthodologie :
L'état parasitaire est établi par un professionnel exerçant l'activité d'expertise ou de diagnostic de présence de termites.


Lutte contre le saturnisme en supprimant les risques d'accessibilité au plomb dans les peintures.

Cadre juridique :
Art. L. 32-5 et R. 32 - 10, 11, 12 du Code de la Santé Publique.

Les biens immobiliers concernés :
Tout immeuble à usage d'habitation, construit ou rénové avant 1948 et situé dans une zone dite " à risque ".
Les zones à risques sont définies par le Préfet, celui-ci classant bien souvent l'ensemble de son département dans une telle zone.
Les risques d'accessibilité doivent être mentionnés dans un état dressé par un contrôleur technique agréé ou par un technicien de la construction qualifié.
L'état doit être annexé à toute promesse, contrat ou acte de vente.

Méthodologie (préconisée) :
Analyse de la concentration en plomb du revêtement à l'aide d'un appareil à fluorescence X dont l'utilisation nécessite un agrément ministériel.
Rédaction d'un rapport contenant le descriptif du local, le résultat des mesures ou des analyses, la nature et l'état de conservation de chaque paroi contenant du plomb, et une conclusion précisant les risques d'accessibilité au plomb.

Ces énumérations de diagnostic immobilier conduisent aux remarques suivantes :

• la recherche d'amiante ne concerne pas les pavillons individuels, actuellement.
• La recherche de plomb ne concerne que les biens construits avant 1948 et ne concerne que les peintures. Les canalisations sont pour l'instant exclues.
• Les arrêtés préfectoraux en ce qui concerne la recherche des termites sont rares dans la région parisienne ; il en existe à Paris.
• Tout vendeur concerné aura intérêt à faire effectuer les recherches avant la mise en vente du bien et la conclusion de l'avant contrat, d'abord pour sa propre information ensuite pour que les choses soient claires avec son acquéreur.

Du nom de son auteur, le député Carrez, il s'agit de la loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des lots de copropriété, qui a modifié l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cette loi oblige de mentionner la superficie privative des lots de copropriété dans tout avant contrat et dans tout acte de vente. L'exigence de l'indication de la superficie est assortie d'une double sanction au bénéfice exclusif de l'acquéreur :

• une action en nullité de l'acte en cas d'omission de la mention exigée ; elle doit être intentée au plus tard à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de l'acte authentique de vente.
• une action en réduction du prix si la superficie réelle est inférieure de plus de 5% à celle exprimée dans l'acte ; elle doit être intentée dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique de vente.

Deux observations importantes :

• l'obligation de mesurage ne concerne que les lots de copropriété et non les maisons individuelles (attention toutefois aux maisons formant des lots de copropriété dite horizontale).
• le vendeur n'a pas l'obligation de recourir aux services d'un professionnel pour faire procéder au mesurage de son bien.

Attention : il peut de bonne foi indiquer la superficie existant sur des plans en sa possession. Le mesurage loi Carrez est spécifique ; des différences ont été constatées et des actions en diminution du prix ont été intentées.

Le recours à un professionnel qui peut effectuer les différentes recherches (amiante - plomb - termites - loi Carrez) est conseillé pour sécuriser les transactions.
La loi dite loi SRU (solidarité et renouvellement urbains)
La loi du 13 décembre 2000 est entrée en vigueur le 1er juin 2001. Elle institue pour tout acquéreur immobilier un délai de réflexion ou un délai de rétractation de sept jours. La loi lui donne la possibilité de changer d'avis en cours de route pour le protéger contre tout achat impulsif, le protéger en quelque sorte contre lui-même.