Crédit Immobilier et Rachat de crédit, des réponses à vos questions.
Avant de commencer vos recherches pour l'acquisition d'un
bien immobilier, il vous faut avant tout étudier votre
capacité de financement. Pour cela, c'est simple vous avez 2 possibilités :
- Vous rapporchez de votre établissement bancaire
- Contacter un courtier afin de vous aider à constituer un dossier pour une étude auprès de plusieurs établissements de crédit
Dans les deux cas, vous aurez une
estimation de crédit qui sera établie grâce à l'étude de vos revenus, de votre apport, de vos garanties et autres conditions annexes. Ainsi cela vous permettra de vous orienter vers une tranche de
biens immobiliers plus ciblés.
Etablir son plan de financement
La première étape achevée, vous connaissez désormais la
capacité d'emprunt qui vous permettra de cibler votre futur
projet immobilier.
Immo reseau vous fourni un petit formulaire vous permettant de calculer votre futur
emprunt en fonction du bien ou des biens que vous avez sélectionné. Simple d'utilisation, vous aurez la possibilité de modifier à souhait les différentes composantes de votre
crédit immobilier.
Quelques questions en rapport à votre crédit immobilier
- Quelle durée choisir pour votre prêt immobilier ?
Pour être clair, simple et économe, plus le prêt est court moins il vous coûtera d'argent. En somme nous approuverons le proverbe : "Plus c'est court, plus c'est bon !". Concrètement, aujourd'hui les banques pourront vous prêter sur 35 ans, afin d'étaler au maximum votre taux d'endettement limité à 33%.
Cependant, rien n'est gratuit, plus votre taux durera longtemps plus vous paierez des intérêts et plus votre coût total d'emprunt + intérêts augmenteront.
Malheureusement très souvent le choix n'est pas évident étant donné la conjoncture actuelle mais il vaudra mieux parfois privilégier sa qualité de vie mensuelle grâce à une faible mensualité ou limiter le coût financier au sacrifice d'un effort mensuel important que de se serrer la ceinture pour avoir une durée d'emprunt plus petite. Immo Reseau vous conseille donc de faire des simulations crédit avec au moins 5 années en plus ou en moins pour étudier la différence. Parfois en passant de 15 à 25 ans de durée de crédit, on diminue la mensualité de 20% mais on augmente le coût total de 40% !
- Quel montant d'apport personnel dois-je apporter ?
L'apport personnel, se constitue tout simplement par la part de disponibilité dont vous disposez. Cette disponibilité financière peut être constituée de plusieurs éléments, livrets, plan d'épargne, dons...
La plupart du temps l'apport personnel se prépare en se constituant très tôt afin de prévoir un achat. La plupart du temps les organismes financiers apprécient cette épargne et font un effort de prêt réduit. On constatera qu'en moyenne un apport de 30% minimun fait considérablement baisser le taux d'emprunt. Mais très souvent les banques demandent un minimum de 10% du montant de l'emprunt.
Nous vous conseillons cependant de ne pas intégrer tout votre apport personnel dans votre financement afin de subvenir aux différents aléas de la construction, achat et vie courante.
- Qu'est ce que le TEG ?
Très souvent, nous parlons de taux avec notre organisme financier, puis nous entendons le TEG, qui est légèrement supérieur que le taux fixé par la banque. En effet le TEG est le coût total du prêt consenti à l'emprunteur exprimé en pourcentage annuel du montant de ce prêt. Le TEG est calculé à partir du taux nominal. Il prend en compte tous les frais payables par le client : frais de dossier, frais de constitution de garantie, commissions des intermédiaires qui ont permis l'obtention du prêt, frais fiscaux, frais d'assurance si sa souscription est obligatoire pour l'emprunteur, etc.
Il doit toujours être inférieur au taux d'usure légal et doit être mentionné dans tous les écrits. Aucune formulation n'est imposée par la loi.
- Le prêt à Taux zéro, puis-je en bénéficier ?
- Uniquement pour l’acquisition de sa résidence principale en logement neuf (appartement neuf, construction, acquisition d'une maison neuve ou le cas échéant du terrain) ou ancien (avec ou sans travaux) occupé au moins 8 mois/an et d’une surface minimum de 14m².
- Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des deux dernières années précédent l’offre de prêt (sauf pour les invalides de 2ème et 3ème catégorie ayant une incapacité à travailler + les allocataires de l'allocation adulte handicapé ou d'éducation spéciale + les victimes de catastrophes rendant leur logement inhabitable)
- Il n’y a aucun intérêt, ni de frais de dossier et d’IRA à payer. Il peut être associé à d’autres prêts aidés (1% patronal, CEL, PEL, …).
- Les biens immobiliers financés doivent obligatoirement avoir des fondations par conséquent les habitations mobiles, caravanes et péniches sont exclues.
Nous vous conseillons de vous rapprocher vers votre organisme financier pour connaître les conditions de ressource.
- Quel type de taux dois-je choisir ?
Il existe trois types de taux :
- Le taux fixe
Rien de plus simple à comprendre qu'un taux fixe puisque comme son nom l'indique vous avez dès le départ toutes les modalités de remboursement de votre prêt. Aucune surprise possibleet tous les éléments sont connus d'avance.
- Le taux fixe modulable
Prêt à taux fixe et à mensualités modulables. Vous avez la possibilité, pendant toute la durée du prêt, d'augmenter ou de diminuer le montant de vos mensualités en fonction de vos rentrées d'argent. Une telle décision entraîne, de fait,une variation de la durée de remboursement. Les conditions du prêt spécifient l'amplitude maximale des modulations (entre +/- 10% par an et +/- 30% par an selon les établissements), et le nombre maximal de changements possibles.
Vous êtes acteur de votre crédit et le prêt peut évoluer en fonction de votre situation professionnelle (augmentation de revenus, besoin d'autres financements...) Cependant, il se peut que l'établissement bancaire majore de 0,10% le taux par rapport à un crédit à taux fixe classique
- Le taux révisable
Prêt à taux révisable et à mensualités fixes. Vous souscrivez un prêt avec un taux évolutif à la hausse comme à la baisse et en bénéficiant d'un taux inférieur au taux fixe. Si ces crédits possèdent les taux les plus bas du marché, ils sont également les moins sécurisés. Vous pouvez donc gagner beaucoup...ou y perdre !
La variation se fait par rapport à un index de base généralement l'Euribor 3 Mois ou 1 An qui par définition est variable. Elle s'applique de deux façons suivant le contrat :
- Majoration ou minoration de la mensualité
- Majoration ou minoration de la durée
- Qu'est ce que la garantie ?
Il existe 4 types de garantie : La caution, L'hypothèque, L'IPPD, La caution mutuelle. Les plus fréquentes sont la caution avec quelqu'un qui se prote garant ou l'hypothèque qui est utilisé dans la majorité des cas. Les banques n’accepteront de financer votre projet immobilier que s’ils obtiennent une garantie qui les protège en cas d’impossibilité de votre part de faire face aux échéances.
- Quelles assurances dois-je souscrire ?
Nous vous conseillons de souscrire à 3 assurances : l'assurance décès invalidité (ADI), l'assurance chomage et l'assurance de prêt. Ces assurances peuvent être celles de votre banque ou celles d'un assureur externe.
- Les frais annexes
En effet la plupart du temps, un crédit engendre des frais annexes : frais de dossier, indemnités de remboursement anticipé pour un remboursement d'un autre prêt.
Le rachat de crédit ou prêt relais
Le
prêt relais (appelé aussi crédit in-fine, crédit-pont en Belgique, ou, plus rarement, crédit de soudure) est un crédit dont le capital est dû au terme du contrat. Son objet est de
financer l'apport que constitue la vente d'un premier bien, en attendant que celle-ci se réalise.
Faire coincider vente et achat est naturellement la meilleure solution. Mais la revente peut durer plus longtemps que prévu. Une solution : le crédit-relais qui permet de ne pas laisser s’échapper le nouveau logement convoité.
Deux types de solutions existent :
- Le crédit relais « sec »,
- La solution « achat/revente », pour acheter sereinement sans avoir revendu.
La durée du prêt varie de 1 à 2 ans. Son montant représente entre 60 et 80% de la valeur du bien, la banque vous demandant alors une estimation soit d'une agence soit d'un notaire pour évaluer la qualité et la valeur du bien.
Un acheteur déjà propriétaire souhaite acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu le premier. Pour permettre cette transaction, l'établissement prêteur avance à l'acheteur entre 50% et 80% du montant de la valeur estimée du bien actuel, pour une durée de 1 à 2 ans. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente.
