Étant devenu un élément incontournable du marché de l’immobilier en France, le DPE renseigne sur la consommation d’énergie et sur son impaction sur l’environnement. Un mauvais DPE peut avoir des conséquences pour le propriétaire. Cela peut aller de la décote du bien jusqu’à l’impossibilité de le louer, en passant par des sanctions financières et juridiques.
Nous allons vous détailler, dans cet article, les obligations des propriétaires, les sanctions encourues par les propriétaires en cas de non-respect des règles et les solutions qui permettent d’éviter ces pénalités.
Une obligation légale renforcée
Pour toute mise en vente ou mise en location d’un bien, un DPE est obligatoire. Comme nous l’avons vu dans un précédent article, l’objectif du DPE est d’informer, notamment, les occupants sur les performances énergétiques du bien.
Le DPE repose, depuis sa réforme en 2021, sur une méthode de calcul unique et est devenu juridiquement opposable. Ainsi, un acheteur ou un locataire peut se retourner contre le propriétaire en cas d’erreur sur le DPE.
Des mesures qui visent à inciter les propriétaires à faire des rénovations énergétiques et à limiter la location des biens jugés « passoire thermique » ont été mises en place. Ainsi, de nouvelles réglementations prévoient des restrictions pour les logements au mauvais DPE.
Les sanctions en cas d’absence ou de fraude sur le DPE
Si un propriétaire met en vente ou en location un bien sans fournir de DPE encoure des poursuites. Cela peut entraîner une amende administrative allant jusqu’à 3 000 euros, l’annulation de la vente ou du bail, ou encore, une diminution du prix ou des dommages et intérêts.
Si un DPE est erroné ou mensonger, le propriétaire s’expose également à des poursuites. Cela inclut des poursuites pour tromperie avec une amende allant jusqu’à 300 000 euros et deux ans de prison ainsi que la l’annulation de la transaction immobilière.
La suspension du bail par la justice
Aussi, le bail en cours peut être suspendu par la justice et le bien peut être interdit à la mise en location. En effet, sa faible performance énergétique peut engager une action en justice contre le propriétaire.
Pour cela, plusieurs recours sont possibles, tels que la suspension du bail ou la réduction du loyer.
L’amende administrative
Un propriétaire qui loue un logement non-conforme peut encourir une amende administrative. Son montant varie en fonction de la gravité de l’infraction, mais aussi en fonction de la durée de la mise en location illégale.
L’impossibilité d’augmenter le loyer
Depuis août 2022, les propriétaires ne peuvent plus augmenter les loyers des logements classés F et G. Que ce soit lors du renouvellement du bail ou lors d’une nouvelle mise en location, les loyers de ces logements sont gelés. Aussi, même en cas de changement de propriétaire, le loyer ne peut pas être révisé à la hausse. En effet, pour cela, il sera nécessaire au nouveau propriétaire de faire des travaux pour améliorer le DPE du logement.
L’obligation de mise en conformité
Le propriétaire peut être obligé de réaliser des travaux pour améliorer la performance énergétique de son bien immobilier. Cette obligation, imposée par l’État, peut être assortie d’une mise en demeure. Aussi, un délai à respecter pour effectuer les rénovations sera imposé.
En cas de refus du propriétaire, ce dernier s’expose à des sanctions plus sévères.
Les interdictions de location pour les logements énergivores
Les logements classés F et D sont considérés comme des passoires thermiques et font de plus en plus l’objet de restrictions. En effet, depuis 2023, il est interdit de louer un logement qui consomme plus 450 kWh/m²/an. Depuis cette année, il est interdit de louer un logement classé G. À partir de 2028, il sera interdit de louer un bien classé F et à partir de 2034, il ne sera plus possible de louer un bien classé E.
Si un propriétaire loue un bien interdit par la réglementation s’expose à plusieurs sanctions telles que l’obligation de la mise en conformité, la suspension du bail et les amendes administratives. Le montant de ces amendes peut atteindre plusieurs milliers d’euros.
Il est possible pour le locataire, dans certains cas, de demander une baisse du loyer, uniquement si le logement qu’il occupe ne respecte pas les normes énergétiques imposées.
Les aides et les solutions pour éviter les sanctions
Il est conseillé aux propriétaires de réaliser un audit énergétique avant de mettre son bien en vente ou en location. Cela permet de mettre en avant les faiblesses du logement et d’anticiper les éventuels travaux de rénovation. Depuis avril 2023, cet audit est devenu obligatoire pour la vente des logements classés F et G.
Plusieurs travaux sont envisageable. Parmi eux, l’isolation thermique, le remplacement des fenêtres, l’installation d’un chauffage performant et l’amélioration de la ventilation. Pour tous ces travaux, des aides financières sont disponibles.
Le futur des sanctions et de la réglementation DPE
Un durcissement des règles est prévu pour les logements énergivores par le gouvernement. Ainsi, les contrôles pourraient être plus fréquents et les sanctions pourraient être plus sévères pour les propriétaires qui ne respectent pas les normes.
Ceci dit, il est possible que de nouvelles obligations apparaissent, telles que l’obligation d’afficher le DPE sur toutes les annonces, même pour les biens hors marché traditionnel.
La rénovation énergétique deviendra une priorité suite à la hausse du coût de l’énergie et suite aux objectifs climatiques de la France. Des mesures, telles que des prêts bonifiés ou des crédits d’impôt, pourraient être renforcées.
Nous pouvons conclure que le DPE est bien plus qu’un simple document informatif. En effet, il est aujourd’hui devenu un outil clé de régulation du marché immobilier. C’est aussi un levier majeur de la transition énergétique.
En cas de manquement aux obligations légales (absence de DPE, fausses informations ou mise en location d’un bien énergivore) les propriétaires encourent des amendes, des interdictions de louer, voire même, des poursuites judiciaires.
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