L’achat d’un bien en indivision : avantages et inconvénients

Acquérir un bien en indivision, soit à plusieurs, est une solution qui séduit de plus en plus d’acheteurs. Que ce soit en couple ou entre amis, voire encore, au sein d’une même famille, l’indivision est l’un des régimes les plus courants. En effet, elle permet à plusieurs personnes d’acheter ensemble et de partager la propriété sans que celle-ci n’ait besoin d’être divisée en lots distincts.

Cependant, l’indivision, même si elle représente des avantages indéniables, comporte également quelques contraintes juridiques et pratiques. Il convient alors de bien les comprendre avant de s’engager. Nous allons explorer, dans cet article, les atouts, mais aussi les limites de ce mode d’acquisition, ainsi que les précautions à prendre afin d’éviter des conflits.

L’indivision : définition et fonctionnement

Premièrement, l’indivision est une situation juridique dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien. On les appelle alors des indivisaires et leur part respective ne sont matériellement pas déterminées.

Les principes de base de l’indivision

Il est important de savoir que chaque indivisaire détient une quote-part du bien, et ce, en fonction de son apport financier lorsqu’il a acheté le bien. Cette répartition doit être précisée dans l’acte d’acquisition. Ensuite, aucun des indivisaires ne peut pas revendiquer qu’une partie spécifique lui appartient à partir du moment où l’indivision subsiste. Aussi, les décisions concernant l’usage et la gestion du bien doivent être prises en collectivité. Pour cela, il existe des règles précises définies par la loi.

Quand l’indivision est-elle utilisée ?

L’indivision est employée dans diverses situations, telles que :l’achat en couple non marié ou pacsé, les successions, les acquisitions entre amis ou entre membres d’une même famille. Cela permet de faciliter l’accession à la propriété en partageant les coûts.

Les avantages de l’indivision

Malgré ses contraintes, l’indivision offre plusieurs atouts non-négligeables, tels que :

Un accès facile à la propriété

C’est là l’un des principaux avantages de l’indivision. Cela permet à plusieurs personnes d’acquérir un bien immobilier qu’elles n’auraient pas pu acquérir seules. Ainsi, en mutualisant leurs ressources, ces personnes peuvent augmenter leur capacité d’achat et peuvent, de ce fait, accéder à un logement plus cher, qu’il soit plus grand ou mieux situé.

Une grande souplesse dans la répartition des parts

L’indivision permet, à l’inverse d’autres formes d’achats, une répartition flexible des parts. En effet, chaque indivisaire peut posséder une fraction de l’habitation en fonction de son investissement financier. C’est une proportion qui est librement définie lors de l’achat et qui est inscrite dans l’acte de propriété.

Une gestion simplifiée au quotidien

Dans bien des cas, les décisions concernant l’entretien, ou encore, l’occupation du bien, peuvent être prises lors d’un vote où la majorité l’emporte. Ce vote permet d’avoir une gestion fluide, à partir du moment où les co-indivisaires s’entendent bien.

La possibilité de sortir de l’indivision à tout moment

À tout moment, un indivisaire peut décider de vendre sa part ou de demander la dissolution de l’indivision. C’est un droit qui garantit une flexibilité en cas de changement de situation personnelle ou financière.

Les inconvénients et les risques liés à l’indivision

Bien que l’indivision ait quelques avantages intéressants, elle possède aussi quelques inconvénients qu’il ne faut pas négliger.

Une prise de décision parfois complexe

Si la majorité des 2/3 a voté pour une décision, l’unanimité reste, cependant, importante et non-négociables dans certains cas. Parmi ceux-ci :

• La vente du bien en entier,
• La réalisation de travaux de grande ampleur,
• La conclusion d’un bail.

Ainsi, dans ces situations, un individualiste peut facilement bloquer une décision. En outre, cela peut générer des conflits et rendre la gestion du bien plus difficile.

Le risque de mésentente entre les co-indivisaires

Il est primordial que l’indivision repose sur une bonne entente entre les co-indivisaires. En effet, il peut être difficile, en cas de conflit, de trouver un terrain d’entente. Cela est d’autant plus difficile si les indivisaires ont des intérêts divergents.

L’obligation de contribution aux charges

Si l’un des indivisaires ne veut plus ou ne peut plus payer sa part, des tensions peuvent émerger. Ainsi, tous les indivisaires doivent participer aux dépenses liées au bien, que ce soit pour les taxes, pour l’entretien ou les réparations, etc.

La difficulté de sortir de l’indivision

Bien que chaque indivisaire soit libre de revendre sa part, trouver un acquéreur est une chose difficile. En effet, les autres indivisaires doivent souvent racheter cette part, faute d’acheteur. De plus, si les autres indivisaires refusent de racheter sa part à celui qui veut la revendre, il peut saisir la justice afin de demander le partage du bien, ce qui peut, parfois, aboutir à une vente forcée, aux enchères, ou avec un prix inférieur à la valeur du bien.

Comment sécuriser un achat en indivision ?

Afin d’éviter les conflits liés à ce mode d’acquisition, il est recommandé de prendre des précautions dès le départ.

Rédiger une convention d’indivision

Il est intéressant d’établir un acte notarié afin d’organiser le fonctionnement de l’indivision. Cette convention doit préciser les modalités de la prise de décision, la répartition des charges, les conditions de sorties de l’indivision et la désignation d’un gérant qui sera chargé de l’administration du bien.

C’est une convention qui peut être conclue pour durée allant jusqu’à un maximum de cinq ans. Cela permet de sécuriser l’indivision durant cette période.

Prévoir une clause de rachat des parts

Afin d’éviter une vente forcée, il est recommandé d’ajouter une clause qui précise que si l’un des indivisaires souhaite vendre sa part, les autres indivisaires auront un droit de priorité pour la racheter.

Opter pour une structure alternative en cas de doute

D’autres solutions pour acheter un bien à plusieurs existent si l’indivision semble être risquée. Parmi elles, la Société Civile Immobilière, la SCI, qui permet une gestion plus encadrée avec des règles bien définies et le démembrement de la propriété qui distingue le droit d’usage (l’usufruit) du droit de posséder (la nue-propriété).

Nous pouvons conclure que l’achat en indivision représente des avantages qui rendent cette solution intéressante afin d’accéder à une propriété à plusieurs. En effet, elle permet de faciliter le financement et offre une certaine souplesse. Cependant, l’indivision comporte des risques, notamment en cas de mésentente entre les différents indivisaires. Ainsi, il est important de connaître les règles avant de s’engager dans une telle démarche.

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