Comment fixer le loyer d’un bien immobilier ?

Établir le montant d’un loyer est une étape importante. En effet, si un loyer est trop élevé, il n’invitera pas les locataires à s’intéresser au logement. De l’autre côté, si un loyer est trop bas, il impactera la rentabilité de l’investissement.

Pour fixer le montant d’un loyer, plusieurs critères doivent être pris en compte : la réglementation en vigueur, les caractéristiques du logement ainsi que la demande locative locale. Ce sont là des critères importants à ne pas négliger.

Nous allons explorer, dans cet article, les différentes étapes à suivre pour déterminer le montant d’un loyer.

Comprendre la réglementation

En France, la fixation du loyer est libre dans certaines zones. Mais elle est, en revanche, encadrée dans d’autres.

L’encadrement des loyers

Dans les villes où la demande est forte, il existe différents dispositifs. La loi ALUR ainsi que la loi ELAN ont mis en place un plafonnement des loyers dans les zones dites « tendues », un secteur géographique où la demande de logement est supérieure à l’offre. Ainsi, dans ces secteurs, le loyer ne peut pas dépasser un montant de référence défini par un arrêté préfectoral. Cela est possible à moins de posséder une justification spécifique.

La réévaluation du loyer

La réévaluation du loyer est possible à condition qu’elle respecte certaines limites. Ainsi, en zone encadrée, la hausse des loyers est conditionnée par l’IRL, l’Indice de Référence des Loyers, publié chaque trimestre par l’INSEE.

Le cas des locations meublées

Dans le cas d’une location meublée, les propriétaires bénéficient d’une plus grande liberté dans la fixation du montant du loyer. Mais en zone tendue, les loyers peuvent être soumis à un plafonnement. Aussi, les charges doivent être détaillées sans pour autant être surestimées.

Étudier le marché locatif local

Pour fixer un loyer cohérent et qui soit attractif, il est important de connaître le marché local. Pour cela, il est nécessaire d’évaluer les prix des biens similaires et qui sont dans le même quartier.

Comparer avec les bien similaires

Dans le but de déterminer un juste loyer, il faut comparer les logements de même surface, voir s’il s’agit d’une location vide ou meublée, les équipements ainsi que les services inclus, l’ancienneté et l’état du bien.

Afin d’obtenir une estimation précise, il est possible de se renseigner sur les plateformes d’annonces en ligne.

Prendre en compte la demande locative

Si un logement est situé dans un quartier prisé, son loyer pourra être plus élevé. Ainsi, la proximité des transports en communs, l’accès aux commerces ainsi qu’aux services, la présence d’universités ou d’écoles, mais aussi l’attractivité économique du secteur sont autant d’éléments qui ont de l’influence.

Ainsi, si un bien est situé dans une grande ville avec peu d’offres, il pourra être loué à un coût plus élevé que dans une zone rurale qui connaît des vacances locatives.

Prendre en compte les caractéristiques

Le prix d’un loyer dépend de certains critères qui peuvent justifier un montant plus élevé. Cependant, d’autres critères peuvent imposer une réduction.

La superficie et la disposition

La surface habitable et l’agencement jouent un rôle important. Ainsi, un T2 bien optimisé pourra, parfois, être plus recherché qu’un T3 qui a des espaces mal répartis.

L’état général du bien

Si un logement est rénové et bien entretenu, un loyer plus élevé pourra être appliqué. À l’inverse, si des travaux sont à envisager, il est judicieux de le louer à un prix plus bas, sous peine de ne pas trouver de locataires.

Les équipements et les prestations

Certains équipements, tels qu’une cuisine équipée, ou encore, un balcon, peuvent apporter un plus au logement. En effet, ce sont des éléments qui peuvent justifier une hausse du loyer.

Calculer la rentabilité locative

Un loyer doit non seulement être cohérent avec le marché, mais il doit également garantir une rentabilité satisfaisante au propriétaire.

Déterminer le rendement brut

Le rendement locatif brut se calcule ainsi : (loyer annuel x 100) / Prix d’achat du bien.

Par exemple, si un appartement a été acheté 200 000 euros et qu’il est loué 800 euros par mois, il faudra alors faire le calcul suivant : (800 x 12) / 200 000 = 4,8 %

Prendre en compte les charges et les impôts

Le rendement net inclut les charges de copropriété, la taxe foncière, les frais d’entretien et de gestion ainsi que l’imposition sur les revenus locatifs.

Ainsi, un loyer bien ajusté pourra optimiser la rentabilité du propriétaire tout en étant attractif pour le locataire.

Fixer un loyer compétitif et évolutif

Après que tous les critères aient été analysés, il faudra adopter une stratégie afin de fixer un loyer. Cela permet d’assurer une bonne rentabilité ainsi qu’une bonne attractivité pour les locataires.

Trouver un équilibre entre rentabilité et accessibilité

Un loyer légèrement inférieur à la moyenne permet de louer plus rapidement, mais aussi d’éviter les périodes de vacances locative. À l’inverse, un loyer trop élevé dissuadera les locataires potentiels et entraînera des négociations prolongées.

Prévoir une évolution du loyer

Le loyer doit pouvoir évoluer en fonction du marché, mais aussi en fonction de l’inflation. Il est alors recommandé d’inclure une clause de révision dans le bail. C’est une clause qui doit être basée sur l’Indice de Référence des Loyers.

Adapter le loyer aux types de location

Le mode de location influe directement sur le montant du loyer. Ainsi, une location longue durée offrira une stabilité financière tout en nécessitant un loyer compétitif. Ce sont des locations idéales pour les familles.

Pour une location meublée, les loyers sont plus élevés, car ils sont déjà équipés. Cependant, ils impliquent des obligations spécifiques.

Quand à la location saisonnière telle que, par exemple, le Airbnb, elle peut être plus rentable dans certaines villes. Cependant, elle reste soumise à des réglementations strictes ainsi qu’à des coûts de gestion plus élevés.

Nous pouvons conclure que fixer le loyer d’un bien locatif nécessite de faire une profonde analyse du marché, de prendre en compte des contraintes légales, mais aussi de faire une évaluation des atouts du logement. Ainsi, il sera possible de trouver un équilibre entre attractivité pour les locataires et rentabilité pour le propriétaire.

Nos mandataires immobiliers sont disponibles pour vous aider à fixer, au mieux, le montant du loyer de votre bien immobilier.