Les étapes pour régulariser une maison construite sans permis

Des sanctions, voire une démolition, peuvent être engagées si une maison a été construite sans permis de construire, et donc, sans autorisation préalable. Il est cependant tout à fait possible de régulariser la construction de la maison en suivant une certaine procédure administrative stricte.

Nous allons vous guider, dans cet article, vers les différentes étapes qui vous permettront de régulariser votre maison. Ainsi, votre bien sera en conformité avec la réglementation en vigueur.

Identifier la situation de la construction

Il est crucial, avant d’entamer toute démarche, d’évaluer la situation juridique et administrative de la maison qui a été construite sans permis de construire. Ainsi, il faudra vérifier :

• La nature de la construction et déterminer si elle concerne une maison, une extension ou une modification,
• La localisation ; en effet, la régularisation dépend du PLU, le Plan Local d’Urbanisme ou du RNU, le Règlement National d’Urbanisme,
• Le délai de prescription ; en France, un propriétaire dispose d’un délai de six ans après l’achèvement des travaux pour lancer des poursuites dans le cas où un permis de construire est manquant.

C’est lorsque tous ces éléments auront été analysés que vous pourrez orienter vos démarches.

Consulter la mairie pour connaître les règles d’urbanisme

Étant l’interlocuteur principal, il est recommandé de prendre un rendez-vous en mairie avec le service d’urbanisme pour, notamment, expliquer la situation de la maison, mais aussi pour donner les raisons de l’absence d’autorisation. Aussi, vous pourrez obtenir une copie du PLU ou du RNU afin de vous assurer que la construction est conforme aux règles locales. Enfin, vous pourrez vérifier les documents à fournir pour la mise en conformité.

Il est possible, dans certains cas, que des ajustements puissent être demandés afin que la construction respecte les exigences locales.

Déposer un dossier de régularisation

Différentes démarches administratives peuvent être nécessaires en fonction de l’ampleur des travaux.

Déclaration préalable de travaux

Si les modifications apportées à la construction sont mineures, telles qu’un changement de façade ou des petites extensions, une simple déclaration préalable de travaux peut suffire dans bien des cas. C’est une démarche qui permet à la mairie d’examiner la conformité de la construction sans avoir à passer par une lourde procédure.

Demande de permis de construire

Si certaines limites sont franchies, telles qu’une surface supérieure à 20m² en zone non-urbaine ou 40m² en zone urbaine, il est nécessaire d’avoir un permis de construire. Le dossier nécessite alors :

• Un formulaire de demande,
• Un plan de situation du terrain,
• Un plan de masse du projet,
• Une description détaillée des travaux.

Selon la commune et la complexité du dossier, le délai d’instruction peut varier entre deux et trois mois.

Se conformer aux éventuelles exigences de l’administration

Lorsque le dossier a été déposé en mairie, celle-ci peut accepter la régularisation, demander des modifications ou tout simplement refuser la demande. Si des modifications doivent être apportées à la construction, il est impératif de les effectuer afin de pouvoir obtenir l’autorisation définitive.

La mairie peut également demander des travaux correctifs tels qu’une mise en conformité des distances avec les voisins, qu’une adaptation de l’apparence, ou encore, la démolition partielle d’une partie non-conforme. Cela a pour objectif d’harmoniser la construction avec les normes en vigueur et d’éviter les sanctions.

Régler les éventuelles amendes

Une construction sans permis de construire peut entraîner des pénalités financières. Ainsi, si la mairie accepte la régularisation, elle peut, cependant, exiger le paiement d’une taxe pour infraction aux règles d’urbanisme. Cette taxe est calculée en fonction de la surface concernée et du niveau de non-conformité.

Selon l’article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, le propriétaire peut être contraint de verser une amende allant jusqu’à 6 000 euros/m² irrégulier s’il refuse de payer la taxe.

Obtenir la conformité finale

Une déclaration qui atteste de l’achèvement de la conformité des travaux (DAACT) sera déposée en mairie après que les travaux de mise en conformité aient été réalisés. Le délai dont dispose l’administration est alors de trois mois. C’est une période durant laquelle l’administration peut contester ou valider définitivement la régularisation.

Si au-delà de trois mois aucune objection n’a été formulée, alors la maison est officiellement conforme aux règles d’urbanisme.

Mettre à jour les documents administratifs

Une fois que la régularisation de la construction a été faite auprès de l’administration, il est nécessaire d’actualiser les documents liés à la construction.

Si le bien impacte la surface déclarée, il faut faire une mise à jour du cadastre. Cela permet d’assurer la cohérence entre la réalité physique et les documents cadastraux. Cela permet également d’éviter des conflits avec l’administration fiscale, mais surtout, cela facilite la vente du bien.

Aussi, une nouvelle déclaration auprès des impôts est souvent nécessaire afin d’ajuster les taxes foncières et d’habitation. Aussi, une nouvelle déclaration permet d’éviter des redressements fiscaux en cas de contrôle et permet également d’anticiper d’éventuels ajustements de la valeur locative cadastrale.

Enfin, il est nécessaire de notifier la mise en conformité du bien dans l’acte de propriété. C’est une étape importante afin d’assurer la transparence lors d’une vente ou d’une succession. Cela permet également de faciliter l’obtention d’un prêt bancaire en cas de mise en hypothèque du bien, mais surtout, cela permet d’éviter les litiges avec les éventuels acquéreurs ou héritiers.

Anticiper pour éviter de futurs problèmes

Lors d’une future construction, il est recommandé de respecter scrupuleusement les règles d’urbanisme afin d’éviter de nouvelles complications. Pour cela, une simple visite en mairie est suffisante. Ainsi, il faut toujours vérifier les obligations légales avant d’entreprendre des travaux. Il faut également faire appel à un professionnel qui puisse s’assurer que la construction respecte les normes en vigueur. Enfin, il faut avoir obtenu toutes les autorisations avant de commencer les travaux.

Nous pouvons conclure que régulariser une maison construite sans permis de construire, et donc, sans autorisation, est un processus exigent. En suivant les étapes que nous vous avons détaillées, il vous sera possible d’obtenir la conformité de votre construction et ainsi d’éviter des sanctions qui peuvent être lourdes.

Nos mandataires immobiliers peuvent vous aider dans vos démarches.