Tout savoir sur les droits de successions en immobilier

Lors de la cession d’un bien immobilier, suite à un décès, par exemple, les héritiers doivent s’acquitter de certains droits de successions. Ce sont des droits qui varient en fonction de différents critères. Par exemple, le lien de parenté avec le défunt, la valeur du logement ainsi que les battements fiscaux qui sont applicables. Il est possible d’anticiper les coûts, mais aussi d’optimiser la transmission patrimoniale en comprenant les mécanismes de cette fiscalité. C’est ce que nous allons voir dans cet article. 

 

Définition des droits de succession 

Les droits de succession sont des impôts qui sont prélevés par l’État sur la transmission d’un bien, et ce, après que le décès d’une personne soit survenu. Ces droits de succession concernent tous les types de biens, y compris les biens immobiliers. C’est après que l’application de l’abattement et des barèmes fiscaux que le montant des droits est calculé sur la base nette du bien. 

 

Les différents régimes fiscaux 

Plusieurs régimes fiscaux existent et il s’appliquent de manière différentes. 

 

Les abattements selon le lien de parenté 

L’administration fiscale est chargée d’appliquer des abattements différents selon le degré de parenté entre le défunt et l’héritier : 

• Le conjoint ou le partenaire de PACS ont une exonération totale de droits de succession,
• Les enfants ont un abattement de 100 000 euros par parent, mais aussi par enfant,
• Les frères et les sœurs ont un abattement de 15 932 euros avec une exonération, mais sous certaines conditions,
• Les neveux et les nièces ont un abattement de 7 967 euros,
• Les autres héritiers ont un abattement de 1 594 euros.

 

Le barème fiscal qui s’applique 

Après que l’abattement ait été appliqué, la part nette qui est taxable de chacun des héritiers est soumise à un barème qui varie de 5% à 45%, et ce, selon le montant et selon le degré de parenté. 

 

L’évaluation du bien immobilier 

La valeur d’un bien immobilier se détermine avec différentes méthodes. En effet, le bien sera comparé avec des biens similaires et vendus récemment. Cette évaluation se fait également par un expert foncier, mais aussi, la valeur locative cadastrale peut être l’une de ces méthodes. 

 

Si une sous-évaluation est relevée, alors cela peut entraîner un redressement fiscal si l’administration estime que la valeur qui a été déclarée est inférieure à la réalité du marché. 

 

Les exonérations et les réductions fiscales 

Il existe certaines exonérations qui ont pour but d’alléger le poids fiscal des successions immobilières : 

• La résidence principale donc l’exonération est partielle si le conjoint ou si un enfant y réside,
• Les biens agricoles qui bénéficient d’une réduction de 75%, mais sous certaines conditions,
• Les dons et les legs à des associations dont l’exonération est totale pour certains organismes.

 

Les solutions pour optimiser la transmission 

Il est possible de bénéficier d’un abattement qui peut se répéter tous les quinze ans, mais aussi de réduire la base taxable lors du décès de la personne si une donation est faite de son vivant. 

 

Le démembrement de la propriété 

Le démembrement de la propriété est un acte qui consiste à séparer l’usufruit, c’est-à-dire le droit d’usage, de la nue-propriété, soit le droit de disposer du bien. C’est un mécanisme qui permet de limiter la fiscalité, et ce, en reportant la pleine propriété sur les héritiers à moindre coût. 

 

Souscrire une assurance-vie 

L’assurance-vie est un outil qui est efficace afin de transmettre un capital avec une fiscalité allégée. En effet, les sommes versées aux bénéficiaires échappent, en partie, aux droits de succession. 

 

Les démarches administratives et les obligations des héritiers 

Les héritiers sont dans l’obligation de déposer une déclaration de succession auprès de l’administration fiscale, et ce, dans les six mois suivant le décès de la personne. Si le décès est survenu à l’étranger, alors les héritiers disposent de douze mois pour déposer leur déclaration. Cette déclaration peut être réalisée par un notaire ou directement par les héritiers eux-mêmes. Cela permet de recenser l’ensemble des biens, mais cela permet aussi de déterminer les droits qui sont à payer. 

 

Ces informations doivent être mentionnées dans la déclaration : 

• L’état-civil de la personne décédée ainsi que celui des héritiers,
• L’inventaire détaillé du patrimoine (y compris les comptes bancaires ainsi que les dettes),
• L’application des éventuels abattements ainsi que les réductions fiscales.

 

Le règlement des droits de succession doit impérativement être effectué dans le même délai que la déclaration. 

 

Il est possible de payer les droits comptant, ou encore, par paiement fractionné sur douze mois, mais cela sous certaines conditions, ainsi que par paiement différé si la succession comporte majoritairement des biens immobiliers. Il est alors possible, moyennant des intérêts, de demander un report de paiement. Des facilités de paiement peuvent être engagées, notamment quand l’actif successoral est essentiellement composé d’un bien immobilier. 

 

Aussi, si les héritiers ont des difficultés financières, plusieurs solutions existent. Parmi elles : 

• Demander un délai de paiement supplémentaire à l’administration fiscale,
• Vendre l’un des biens immobiliers de la succession dans le but de financer les droits,
• Avoir recours à un prêt bancaire afin d’éviter que la cession des actifs hérités soit forcée.

 

Lorsque plusieurs héritiers héritent d’un même bien, il est alors en indivision. Cela signifie que chacun des héritiers possède une quote-part du bien. Il existe alors trois solutions pour gérer ce bien : 

• Le maintien en indivision,
• Le rachat des parts,
• La vente du bien.

 

Une convention d’indivision peut aussi être établie dans le but d’organiser la gestion du bien, mais aussi pour éviter les conflits. 

 

Nous pouvons conclure que les droits de succession dans le domaine de l’immobilier est un enjeu financier important pour les héritiers. De ce fait, une bonne anticipation ainsi qu’une utilisation judicieuse des mécanismes de transmission peuvent permettre de réduit l’impact fiscal. Il est donc recommandé de se faire accompagner par des professionnels du droit dans le but d’optimiser, au mieux, la gestion de son patrimoine. Nos mandataires immobiliers peuvent vous aider dans vos démarches ou vous renseigner.