Que vous souhaitiez vendre ou acheter, il est toujours important de réaliser une estimation immobilière. Elle permet de déterminer le juste prix du bien. Comment se déroule une estimation immobilière ? Pourquoi cette étape est-il si important ? Dans quelles circonstances devez vous réaliser une estimation immobilière ? Pour répondre à ces questions, nous vous proposons notre guide sur le sujet.
Estimer un bien immobilier : en quoi cela consiste ?
L’estimation immobilière est une méthode qui permet d’évaluer la valeur marchande d’un bien immobilier mis en vente. Elle consiste donc à évaluer le juste prix d’une maison, d’un immeuble, d’un appartement, d’un terrain nu ou d’un terrain à bâtir, sans sous-évaluer, ni surévaluer.
Il s’agit d’un juste équilibre entre le prix souhaité par le vendeur et le prix voulu par l’acheteur potentiel. Par ailleurs, elle répond aussi à l’offre et à la demande dans une zone géographique précise.
Pourquoi réaliser une estimation immobilière ?
Faire estimer un bien immobilier est une démarche qui permet de réaliser sa vente sereinement et rapidement. En faisant évaluer votre propriété, vous pouvez déterminer sa valeur réelle en fonction des conditions du marché, de son emplacement et de ses caractéristiques. Cela vous donne aussi la possibilité de fixer un prix approprié et d’attirer davantage d’acquéreurs potentiels. Une maison qui n’a pas été évaluée sera régulièrement surévaluée et mettra donc plus de temps à se vendre. À l’inverse, si elle est sous-estimée, vous êtes perdant dans la transaction.
Pour l’acheteur, l’estimation immobilière représente aussi une importance capitale. En effet, elle vous permet d’obtenir une indication déterminante qui permet de comparer le positionnement du vendeur par rapport au marché actuel. En d’autres termes, elle permet à l’acheteur de connaître si le prix est intéressant et cohérent. Par ailleurs, l’estimation immobilière vous offre aussi une opportunité de trier les bonnes affaires des mauvais. C’est une mine d’or d’informations pour vous aider à négocier un prix d’achat.
Dans quelles circonstances faire une estimation immobilière ?
Outre la vente et l’achat d’un bien immobilier, il existe également d’autres circonstances où cette évaluation est nécessaire. Voici différente contexte qui requiert la réalisation d’une estimation immobilière :
- Séparation et divorce : lors d’une rupture de contrat de mariage, le patrimoine immobilier doit faire l’objet d’un partage équitable. Dans cette optique, une estimation immobilière est indispensable pour départager le patrimoine.
- Succession et donation : dans le cadre d’une succession ou d’une donation, l’administration fiscale a besoin de connaître la valeur d’un bien pour calculer le droit de succession. L’intervention d’un professionnel est indispensable pour estimer le bien immobilier.
- Calcul imposition : une estimation du prix de vos biens immobiliers est également indispensable pour les propriétaires soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ou engagé dans une procédure de contrôle fiscal.
- Mise en location : outre la fixation du prix de vente ou le prix d’achat, l’estimation d’un bien immobilier permet aussi de déterminer un loyer juste. Cela permet entre autres de sécuriser son investissement.
Quelle est la procédure pour réaliser une estimation immobilière ?
La procédure de l’estimation immobilière suit différentes étapes bien distinctes. Toutefois, il faut souligner que l’intervention d’un agent immobilier est toujours nécessaire pour évaluer un bien.
Traitement des documents
La première étape de l’estimation immobilière commence par le traitement des documents relatifs concernant le bien. L’agent immobilier aura besoin des documents techniques comme les plans, le permis de construire, etc. Il aura aussi besoin des documents financiers comme les informations concernant la taxe foncière et la taxe d’habitation. Le propriétaire doit également fournir répondre aux questions techniques liées à l’ensemble de diagnostics immobiliers, l’ancienneté de la chaudière, l’année de construction, etc.
Visite du bien immobilier
Après le traitement et les questions techniques sur le bien, l’agent immobilier effectue ensuite une visite sur terrain. C’est l’étape déterminante d’une estimation immobilière. Au cours de cette procédure, il récolte tous les détails utiles comme la conformité de la maison aux réglementations en vigueur, les points faibles du bien, les améliorations nécessaires, etc. La visite permet aussi de confronter les informations sur les documents et l’état réel de la propriété.
Analyse de l’environnement
Cette étape consiste à appliquer des pourcentages de décote et de surcote sur le bien. En d’autres termes, elle permet d’évaluer la propriété en fonction de son environnement. Le bien immobilier est-il bien localisé et bien placé ? Se trouve-t-il dans un quartier attractif ? Comment sont l’accessibilité et la proximité aux transports en commun, aux commerces, au centre-ville, etc. ?
Dans la pratique, les éléments favorables à l’acquéreur conduiront à une surcote. Dans le cas contraire, les critères pouvant nuire aux futures propriétaires engendreront une décote.
Détermination du prix
La détermination du prix est la dernière étape de l’estimation immobilière. Arrivé à cette dernière étape, l’agent immobilier dispose de toutes les informations nécessaires pour estimer rigoureusement et objectivement la valeur du bien. Par ailleurs, il tiendra aussi compte des prix de ventes des biens similaires dans les environs.
À titre d’information, on consulte souvent un agent immobilier pour un projet de vente. Ce dernier évalue la valeur d’un bien à un instant donné, en fonction des données recueillies et en fonction de son expérience du marché.
Quelles sont les méthodes pour effectuer l’évaluation d’un bien immobilier ?
Maintenant que vous connaissez les 4 étapes pour estimer un bien immobilier, il est maintenant temps de lister les différentes méthodes pour déterminer sa valeur.
- La méthode comparative : c’est surement la méthode la plus pratique. Elle consiste à comparer les biens similaires vendus il y a 6 mois et les biens actuellement en vente.
- La méthode comparative par rapport aux biens neufs : outre les périodes de ventes, on peut aussi comparer les biens neufs et les anciens biens immobiliers. Autrement dit, on estime un bien en considérant le prix des biens neufs.
- La méthode d’évaluation suivant la rentabilité locative du bien : pour cette méthode, on s’appuie sur le revenu potentiel que pourrait percevoir le propriétaire s’il met le bien à la location.
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