Il existe des termes et des sujets très techniques lorsqu’on parle du monde de l’immobilier. Pour la location d’un bien, les charges locatives et leurs régularisations reviennent souvent. Que vous soyez un propriétaire bailleur ou locataire, vous devez comprendre certaines choses avant de signer le contrat de bail. Dans cet article, nous vous proposons un guide complet sur les charges locatives.
Charges locatives : de quoi s’agit-il exactement ?
En tant que locataire, vous devez payer mensuellement le coût de votre logement. Mais saviez-vous que vous réglez en réalité deux montants ? D’une part, vous vous acquittez du loyer proprement dit. D’autre part, vous payez les charges locatives.
Également appelées charges récupérables, les charges locatives correspondent aux dépenses et aux frais liés à l’immeuble que le bailleur doit initialement supporter. Il pourra ensuite se faire rembourser par le locataire via le loyer ou par une régularisation annuelle (en cas de moins-perçu ou de trop-perçu). Autrement dit, il s’agit d’une provision pour les charges récupérables. Le paiement de cette somme dans le délai imparti est une obligation pour le locataire. Il figure au même titre que le loyer de base.
Quelles sont les charges locatives ?
Il existe de nombreuses charges locatives que le propriétaire et le locataire doivent prendre en considération. D’une manière générale, nous pouvons répartir les charges. Le locataire est responsable de l’entretien et des menues réparations. Le propriétaire gère les réparations plus importantes.
Les charges récupérables auprès du locataire
Pour les charges récupérables auprès de la locataire, nous pouvons citer 3 grandes catégories qui font l’objet de provisions :
- Les frais des services liés au logement
- Les dépenses d’entretien et des petites réparations
- Les frais de services et de prestations dont bénéficie le locataire
Par ailleurs, il faut savoir que la liste des charges locatives est limitative. En d’autres termes, les charges non mentionnées ne peuvent pas faire l’objet d’une facturation auprès du locataire. Dans le cadre juridique, la liste est précisée par le décret n 87-713 du 26 août 1987. Elle comprend :
- Les produits consommables : cela inclut les dépenses concernant l’eau (eau froide, eau chaude, etc.), l’électricité, le chauffage, les produits d’entretien et d’hygiène, etc.
- Les taxes locatives : ces dépenses englobent les frais de service du balayage et des ordures ménagères, la redevance assainissement.
- Les dépenses d’entretien et de maintenance : elles concernent à la fois les entretiens individuels et collectifs comme la maintenance de l’ascenseur, les entretiens de l’appareil de chauffage, etc.
- Le salaire du concierge, gardien ou employé en charge locative : le salaire mensuel des employés en charge locative constitue aussi une charge locative.
- La réparation et entretien des équipements extérieurs : le locataire est tenu de réparer les équipements qu’il dégrade. Cela comprend le jardin privatif, la terrasse, les ouvertures, etc.
- La réparation et entretien des équipements intérieurs : elle comprend l’entretien courant des canalisations d’eau et de gaz, le maintien de la propreté des murs intérieurs, etc.
Note : Si vous résidez dans un logement social, la liste des charges peut être complétée par un accord collectif.
Les charges non récupérables
Contrairement aux charges locatives récupérables, il en existe aussi certaines qui sont uniquement à la charge du propriétaire bailleur. Elles ne peuvent en aucun cas être remboursées par le locataire. La liste des charges non récupérables comprend :
- Les dépenses de travaux : elles concernent tous les travaux réalisés à la suite des vices de construction, de malfaçon, des intempéries, etc. Les travaux pour rendre un logement plus décent font partie des charges non récupérables.
- Les dépenses de travaux pour valoriser le bien : les travaux de construction qui consiste à augmenter la valeur du bien sont à la charge du propriétaire. Il peut s’agir des travaux de ravalement de façade, changement de toiture, etc.
- Les dépenses de copropriété : les dépenses de copropriété incombent au propriétaire sauf pour les menues dépenses et l’entretien courant. La liste des dépenses de copropriété comprend les primes d’assurance de l’immeuble, les honoraires du syndic, les charges administratives, etc.
- Les obligations administratives : certains travaux sont des obligations administratives que doivent payer le propriétaire bailleur. Cela comprend le raccordement à l’égout, les mises aux normes de l’ascenseur, etc.
- Les taxes foncières : les taxes foncières concernent uniquement le propriétaire sauf la taxe sur l’enlèvement des ordures, du balayage, etc. Elles comprennent la taxe sur les propriétés bâties, la taxe sur les propriétés non bâties, etc.
Comment déterminer le montant des charges locatives ?
D’une manière générale, il faut savoir que les charges locatives ne se calculent pas vraiment. Toutefois, on peut déterminer son montant selon les types de bail. Le propriétaire a deux options pour récupérer ses dépenses récupérables.
- Provision pour charge ou avance sur charge : cette solution consiste à récupérer le montant réel des charges auprès du locataire en demandant une avance chaque mois. Par contre, la régularisation se fait une fois par an. Il s’agit d’une méthode très équitable. Le bémol se trouve dans sa complexité. C’est la solution la plus courante pour les locations à vide.
- Somme forfaitaire : c’est la solution la plus simple pour récupérer le montant des charges locatives. Elle consiste à fixer la somme après une estimation de la somme réelle des dépenses récupérables. Toutefois, il faut savoir que cette méthode présente des risques, car le propriétaire ne peut rien réclamer si les charges réelles sont supérieures aux sommes récupérables.
Régularisation des charges locatives
Le paiement des charges locatives se fait par provisions avec régularisation annuelle. Elle peut se faire par le biais d’avances régulières de même montant. Deux étapes sont nécessaires pour réguler les charges locatives :
- Provisions et justificatif : cette étape consiste à envoyer le document au locataire avant la régularisation des charges. Le propriétaire doit détailler les dépenses au locataire. La provision se base généralement sur les résultats antérieurs à la période de location ou le budget prévisionnel (si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
- Régularisation annuelle et les justificatifs : la deuxième étape consiste à mettre à disposition du locataire les pièces justifiante la régularisation des charges locatives. Cela doit être réalisé un mois avant la régularisation.
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